نکات حقوقی قبل از خرید خانه در اصفهان ✔️ | نکات طلایی املاک
فهرست عناوین
در این مقاله، به بررسی اصلی ترین نکات حقوقی خرید خانه در اصفهان و یا خرید آپارتمان در شهر اصفهان، طبق قوانین حقوقی ایران می‌پردازیم، به ویژه قوانین مدنی، قوانین تملک آپارتمان ها و قوانین پیش فروش ساختمان. قوانین مهم در خصوص خرید ملک، شامل مفاد و مقررات مندرج در قانون تملک آپارتمان، که از سال 1343 با آخرین اصلاحات سال 1376 به تصویب رسیده، می‌باشد.
☑️ نکات حقوقی خرید خانه در اصفهان
- بررسی وضعیت قانونی ساختمان و مالکیت ملک: در صورت خرید یک ملک در شهر اصفهان، باید به وضعیت قانونی ساختمان و نظام طرح و ساختمان دقت کنید. این شامل پایان‌کار وضعیت مالکیت ساختمان، جایگاه این وضعیت در دفاتر خانه، نظارت بر ساخت و ساز، پایان کار وضعیت و سند ثبتی می‌باشد.
- مالیات خرید ملک: خرید یک ملک ممکن است به مالیات خاصی تحت عنوان مالیات بر ارزش افزوده (مالیات بر خرید مسکن) و مالیات بر انتقال مالکیت (عوارض انتقال مالکیت) منجر شود.
- تایید صلاحیت سند مالکیت: برای اطمینان از اینکه سند مالکیت ملک معتبر است، به تایید صلاحیت آن توسط دفتر خانه بپردازید. می‌توانید با مراجعه به دفترخانه اطلاعاتی شهرستان مورد نظر خود، مجوز اعتبار سند مالکیت ملک را تأیید کنید.
- بررسی وضعیت قانونی مالکیت: بررسی وضعیت قانونی مالکیت ملک مورد نظر از جمله مسائلی است که بسیار حائز اهمیت است. باید اطمینان حاصل کنید که هیچگونه اختلافی درباره مالکیت ملک وجود ندارد و هیچ گونه اعتراضی در خصوص ملک وجود ندارد.
- بررسی مستندات ملک: قبل از خرید ویلا در اصفهان، باید به دقت مستندات مربوط به ملک را بررسی کنید. این مستندات شامل سند مالکیت، پروانه ساخت، پروانه بهره برداری، مجوزهای زیربنایی، قرارداد اجاره، و مستندات مربوط به طرح تفکیک می‌باشند.
- مالیات خرید ملک: خرید یک ملک ممکن است به مالیات خاصی تحت عنوان مالیات بر ارزش افزوده (مالیات بر خرید مسکن) و مالیات بر انتقال مالکیت (عوارض انتقال مالکیت) منجر شود.
- انتخاب محل مناسب: برای خرید یک ملک، به شکل دقیقی محل ملک را انتخاب کنید، از جمله نزدیکی به مراکز خدماتی، نزدیکی به مراکز حمل و نقل و دیگر امکانات مهم در نظر بگیرید.
- تایید صلاحیت سند مالکیت: برای اطمینان از اینکه سند مالکیت ملک قابل قبول است، به دفتر خانه های کشور مراجعه کرده و صلاحیت آن را تایید کنید.
اگر در اصفهان قصد خرید زمین کشاورزی و یا زمین مسکونی را دارید ولی نمی دانید کدام یک سود بالایی دارد بهتر است قبل از اینکه اقدام به خرید کنید مقاله در اصفهان زمین مسکونی بخریم یا زمین کشاورزی؟ ⁉️ را بخوانید.
☑️ سایر نکات حقوقی خرید خانه در اصفهان
- بررسی شرایط قرارداد خرید: در صورتی که از طریق قرارداد خرید به یک ملک دسترسی پیدا کرده‌اید، شرایط قرارداد را به دقت بررسی کنید. این شرایط شامل قیمت، محل، سطح، وضعیت قانونی ملک، نحوه پرداخت و…
- بررسی شرایط قانونی قرارداد: در صورتی که از طریق قرارداد به یک ملک دسترسی پیدا کرده‌اید، باید به دقت شرایط قانونی قرارداد را بررسی کنید. این شرایط ممکن است شامل تعهدات مالی، تعهدات فنی، تعهدات قانونی و دیگر موارد مربوط به خرید ملک باشد.
- ارزیابی مالیات بر املاک: خرید یک ملک ممکن است به مالیات خاصی تحت عنوان مالیات بر املاک منجر شود. در این مورد، باید به دقت ارزیابی کنید که چگونه این مالیات محاسبه می‌شود و چگونه باید آن را پرداخت کنید.
- دریافت مشاوره حرفه‌ای: برای خرید ملک یا خرید زمین در اصفهان، بهتر است با یک مشاور حرفه‌ای مشورت کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا به شکل بهتری با چالش‌های خرید ملک روبرو شوید و هزینه‌های احتمالی را به حداقل برسانید.
- مطالعه اطلاعات بازار: قبل از خرید یک ملک، مطالعه دقیقی از بازار ملک در منطقه خود انجام دهید. این شامل مراجعه به سایت های معتبر و مشاهده آگهی‌های فروش ملک می‌شود، تا با نحوه عرضه ملک و قیمت‌های بازار آشنا شوید.
♻️انواع و اقسام حقوقی در خرید آپارتمان
☑️ پیش فروش آپارتمان
یکی از شیوه های رایج نقل و انتقال آپارتمان ها، پیش فروش کردن ساختمان است طبق قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389، این نوع فروش باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود. با انعقاد قرارداد پیش فروش، مالک زمین متعهد می‌شود در طول مدت مشخصی، بر روی زمین مورد نظر ساختمانی را بنا کند. پس از تکمیل ساخت آپارتمان، مالکیت آن به خریدار واگذار شده و سند رسمی به نام خریدار صادر می‌گردد.
☑️ مبایعه نامه و عقد بیع
یکی دیگر از نکات حقوقی در خرید خانه و آپارتمان، تنظیم مبایعه نامه و انعقاد عقد بیع است این روش معمولاً با مراجعه به دفاتر مشاورین املاک انجام می‌شود. در این روش، فروشنده آپارتمان متعهد می‌شود در دفتر اسناد رسمی حضور یافته و مالکیت آپارتمان را به خریدار انتقال دهد. خرید و فروش آپارتمان در این شیوه، نیازمند تعیین دقیق مشخصات واحد مسکونی مورد نظر و تعهدات هر یک از طرفین، یعنی فروشنده و خریدار، می‌باشد.
✅ نکات حقوقی در خرید خانه قولنامه ای
در قولنامه یا مبایعه نامه خرید خانه، موارد زیر عموماً درج می‌گردد تا نکات حقوقی مربوط به خرید خانه به درستی رعایت شود:
✅ مشخصات هویتی طرفین: شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، شغل، محل اقامت و سایر مشخصات هویتی طرفین معامله.
✅ مشخصات دقیق خانه: شامل نشانی و مشخصات ثبتی، مساحت، نوع کاربری، امتیازات، اشتراکات و دیگر موارد مربوط به خانه.
✅ نحوه انتقال سند مالکیت: روز و ساعت حضور در دفترخانه برای تنظیم اسناد رسمی باید در قرارداد مبایعه نامه قید شود. انتقال سند مالکیت ممکن است مشروط به پرداخت بخشی از مبلغ معامله توسط طرفین باشد.
✅ ارزش ثمن: یا همان مبلغ معامله و نحوه پرداخت آن، که می‌تواند به صورت نقدی یا اقساطی باشد. همچنین ممکن است پرداخت بخش‌هایی از ثمن مشروط به انجام اقدامات خاصی از سوی فروشنده باشد.
✅ مشخصات مالکیت خانه: اگر عقد به وکالت از مالک انعقاد شده است، اسناد اثبات کننده سمت وکیل نیز باید در ضمیمه قرارداد مبایعه نامه ذکر شود.
✅ سایر نکات حقوقی در خرید خانه یا آپارتمان
برای جلوگیری از مشکلات ممکن در خرید خانه یا آپارتمان، این نکات حقوقی نیز حائز اهمیت است:
- بررسی دقیق سند ملک.
- ثبت سند در دفتر خانه.
- ارزیابی توان مالی خود.
- اطمینان از ساخت و ساز قانونی ملک.
- اطمینان از اینکه مالک خانه واقعی است.
- معامله مستقیم با مالک و بدون واسطه.
- اطمینان از عدم رهن یا بازداشت سند.
- بازرسی چندین باری از وضعیت فیزیکی ملک.
- اطمینان از اختیار فروشنده برای انجام معامله.
- درج شرایط فسخ قرارداد در قرارداد مبایعه نامه.
- درج انشعابات در سند و مطابقت مشخصات واقعی ملک با سند.
⁉️ سوالات متداول در خرید و فروش ملک
آیا معامله‌ای که بنا به شرایط به صورت شفاهی انجام شده یا مبایعه نامه سوخته و از بین رفته باشد، قابل اثبات است و می‌تواند موجب انتقال ملک شود؟
بله، اما باید مسیر سختی را طی کنید مگر اینکه اسناد و مدارک کافی مانند رسید پرداخت وجه یا واریز به حساب، و معرفی شهود حاضر در جلسه مذاکره و معامله را به دادگاه اعلام کنید تا پس از بررسی و احراز واقعیت رأی به اثبات مالکیت و وقوع عقد بیع صادر شود.
چنانچه آپارتمانی را بخرم و قبل از تنظیم سند، شخصی بابت یک فقره چک صادره از سوی فروشنده آن ملک را توقیف کند، راهکار حقوقی چیست؟
زمان توقیف مهم است اگر قبل از معامله باشد، امکان رفع توقیف تا تعیین تکلیف علت توقیف ممکن نیست و حتی معامله املاک توقیفی باطل و بی اثر است. اما اگر توقیف پس از وقوع عقد و معامله باشد، خریدار می‌تواند ضمن الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک، از دادگاه تقاضای رفع توقیف و ابطال اجرائیه را بخواهد.
اگر مالک آپارتمان برای فروش آن به شخص وکالت داده باشد و وکیل مزبور فوت کند، معامله چه وضعیتی پیدا می‌کند؟
با فوت وکیل، وکالت نامه باطل می‌شود طبق قانون مدنی. اگر وکیل قرارداد را امضاء کرده و سپس فوت کند، تأثیری در قراردادی که امضاء کرده ندارد، اما اگر قبل از امضای قرارداد فوت کند، وکالت‌نامه باطل می‌شود و امکان انجام معامله توسط وکیل ندارد.
اگر شخصی برای خرید و یا فروش آپارتمان به شخصی وکالت دهد و پس از اعطای وکالت، موکل فوت کند، چه تأثیری در معامله دارد؟
فوت یا جنون موکل باعث باطل شدن وکالت می‌شود بنابراین، اگر موکل فوت کند، وکیل حق هیچ گونه معامله‌ای را بدون اجازه یا وکالت مجدد از جانب ورثه های متوفی ندارد. اگر قبل از فوت موکل، معامله‌ای را امضاء کرده باشد، آن معامله صحیح است، اما حق ادامه سایر اقدامات مانند حضور در دفترخانه برای امضای سند رسمی را ندارد و ورثه باید اسناد را امضاء کنند یا وکیل دیگری را وکالت دهند.
