نکات مهمی که باید در مبایعه نامه دقت کنید ✅| 40 نکته طلایی ✨
فهرست عناوین
آیا نکات مهم مبایعه نامه را می دانید؟
بسیاری از افراد هنگام خرید و فروش ملک، زمین، و وسایل نقلیه به دلیل ناتمام بودن مدارک یا آماده نبودن ثمن معامله، نمی‌توانند سند رسمی را انتقال دهند. در این شرایط، معمولاً قراردادی موقت بین فروشنده و خریدار تنظیم می‌شود که به آن مبایعه‌نامه می‌گویند.
برخی افراد اشتباهاً تصور می‌کنند که قولنامه همان مبایعه‌نامه است. اما در واقع، قولنامه تنها تعهداتی بین خریدار و فروشنده است که از لحاظ قانونی اعتبار کمتری دارد. در مقابل، مبایعه نامه سندی قانونی است که شرایط و تعهدات معامله را تعیین می‌کند و به موجب آن مالکیت مال به خریدار منتقل می‌شود.
اهمیت مبایعه‌نامه در معاملات ملکی به حدی است که عدم دقت در تنظیم آن می‌تواند منجر به خسارت های جدی برای طرفین شود. به همین دلیل، در این مطلب از مجله سرمایه گذاری املاک اصفهان، قصد داریم تا نکات مهم مبایعه نامه را که لازم است به آن‌ها توجه کنید را به طور کامل بررسی کنیم.
✅ نکات کلیدی در تنظیم مبایعه نامه
مبایعه‌نامه یا بیع نامه، سندی قانونی است که در معاملات خرید و فروش بین فروشنده و خریدار تنظیم می‌شود. این سند، که به اشتباه ممکن است مبایعه نامه نیز نامیده شود، پایه‌گذار توافقات مربوط به زمان تحویل، نحوه پرداخت ثمن و سایر شروط معامله است. استفاده از مبایعه‌نامه در قراردادهای ملکی بسیار رایج است و از لحاظ قانونی اعتبار بالایی دارد.
👇🏻 اجزای مهم در مبایعه نامه
- شرایط انجام قرارداد: الزامات و مراحل اجرای قرارداد.
- جزئیات مورد معامله: شامل توصیف دقیق ملک یا دارایی مورد معامله.
- قیمت توافق شده معامله: مبلغ نهایی که برای معامله تعیین شده است.
- شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله: نحوه و زمان تحویل مال به خریدار.
- تعهدات طرفین نسبت به معامله: مسئولیت‌ها و وظایف هر یک از طرفین.
- مشخصات فروشنده و خریدار: شامل نام، نشانی و اطلاعات تماس هر دو طرف.
- شرایط ضمن عقد قرارداد: تعهدات اضافی که به صورت ضمنی در قرارداد وجود دارد.
- وجه التزام ناشی از عدم پایبندی به قرارداد: جریمه‌ها و پیامدهای عدم اجرای تعهدات.
- موضوع معامله: مشخص کردن نوع مال مانند ملک، زمین، موتور سیکلت، یا دیگر اقلام.
- امضای طرفین معامله، مشاور املاک و شهود: امضای تمامی افراد مرتبط برای اعتبارسنجی قرارداد.
- شرایط انتقال مدارک و صدور سند تک برگی: نحوه انتقال مدارک و درخواست صدور سند تک‌برگی برای تثبیت مالکیت.
✅ نکات کلیدی در نوشتن مبایعه نامه
زمانی که تمامی شرایط خرید یک ملک میان فروشنده و خریدار توافق شده باشد، مشاور املاک جزئیات ملک را در سامانه ثبت اسناد وارد می‌کند. پس از تأیید ملک از سوی سامانه، کد رهگیری ۱۳ رقمی به همراه هولوگرام صادر می‌شود. سپس، مشاورین املاک پس از دریافت تأییدیه، متن مبایعه نامه را در سه نسخه چاپ کرده و هر نسخه باید توسط طرفین قرارداد، مشاور املاک و شهود امضا شود.
✔️ بخش اول – نکات کلیدی در مورد ملک مورد معامله
1. مشخصات ملک: نوع ملک خریداری شده، وضعیت عرصه و اعیان، مشخصات پلاک ثبتی، سال ساخت، متراژ و مشخصات اصلی سند باید در مبایعه‌نامه ذکر شود.
2. اشتراکات: اشتراکات ملک مانند آب، برق، گاز و تلفن در قرارداد قید شود.
3. مشخصات سند: مشخصات کامل سند ملک باید در بیع‌نامه نوشته شده و خریدار باید این مشخصات را با اصل سند رسمی مطابقت دهد.
4. تأییدیه کد پستی: تأییدیه کد پستی ملک از اداره ثبت دریافت شود.
5. آدرس ملک: آدرس دقیق و موقعیت مکانی ملک باید نوشته شود.
6. پرداخت‌ها: زمان پرداخت چک‌های دریافتی و شماره چک باید به طور دقیق در مبایعه‌نامه نوشته شود. عرفاً ۳۰ تا ۴۰ درصد مبلغ معامله در زمان امضای مبایعه‌نامه و ۳۰ تا ۴۰ درصد در زمان تحویل ملک باید پرداخت شود و مابقی در زمان تنظیم سند رسمی داده می‌شود.
7. انتخاب دفترخانه: از دفترخانه معتمد خود برای تنظیم وکالت‌نامه استفاده کنید.
8. دقت در وکالت‌نامه: قبل از امضا، وکالت‌نامه را به دقت مطالعه کنید و به عبارات مبهم حساس باشید.
9. اخذ وکالت‌نامه: پس از انجام تشریفات اداری، وکالت‌نامه را از دفترخانه مورد نظر خود دریافت کنید.
10. مفاد وکالت معاملاتی: در وکالت‌نامه، جمله “وکیل در حیات و وصی موکل در ممات است” درج کنید.
✔️ بخش دوم – نکات مهم مبایعه نامه
1. مبلغ ثمن معامله: مبلغ ثمن معامله به صورت عدد و حروف در قرارداد ذکر شود. اگر چک بانکی توسط شخصی غیر از خریدار صادر شده، خریدار باید پشت چک را امضا کند.
2. وجه‌التزام: مبلغی به عنوان وجه‌التزام در مبایعه‌نامه مشخص شود.
3. تاریخ دفترخانه: تاریخ حضور در دفترخانه، شماره و آدرس دفترخانه در مبایعه‌نامه نوشته شود و دقت کنید که تاریخ مصادف با تعطیلات رسمی نباشد.
4. اطلاعات وام: اگر ملک با وام منتقل می‌شود، تمامی اطلاعات وام و میزان اقساط باقی‌مانده باید در مبایعه‌نامه قید شود.
5. مراقبت از سوء استفاده: از اقدامات نادرست شرکت‌های تعاونی با اطلاع و مراقبت باشید.
6. مطالبه ثمن: در صورت عدم پرداخت ثمن، می‌توانید دادخواست مطالبه ثمن و خسارت تاخیر را به دادگاه ارائه کنید.
7. حق حبس: تا پرداخت کامل ثمن، از تحویل ملک خودداری کنید.
8. مدارک هویتی: بعد از امضای مبایعه‌نامه، مدارک هویتی و مالکیتی خود را در اختیار دیگران قرار ندهید.
9. مفاد وکالت‌نامه: مفاد وکالت‌نامه باید مطابق با توافق طرفین باشد و نه صلاح دید دفترخانه.
10. عدم تغییر مفاد: سردفتر حق تغییر مفاد و یا اضافه کردن مطالب به میل خود را ندارد.
فرض کنید شما در شهر خمینی شهر قصد خرید یک آپارتمان دارید. پس از توافق با فروشنده، مشاور املاک جزئیات آپارتمان را در سامانه ثبت اسناد وارد می‌کند و پس از دریافت تأییدیه، مبایعه نامه را در سه نسخه چاپ کرده و آماده می‌کند. در مبایعه نامه باید مشخصات دقیق فروشنده و خریدار، مشخصات آپارتمان، قیمت توافق شده، شرایط انتقال مدارک و درخواست صدور سند تک‌برگی برای تثبیت مالکیت درج شود. همچنین، نحوه پرداخت مبلغ معامله و شرایط دیگر مانند وجه‌التزام و تاریخ حضور در دفترخانه باید به وضوح در سند قید شود تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
✔️ بخش سوم – نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه
1. احراز هویت خریدار: مطمئن شوید هویت خریدار از طریق مدارک معتبر شناسایی احراز شده است و این وظیفه را شخصاً انجام دهید.
2. آشنایی با خریدار: با خریدار آشنا شوید و از قصد او در معامله مطلع گردید تا از کلاهبرداری جلوگیری شود.
3. مطالعه کامل قرارداد: تمامی مفاد قرارداد را به دقت مطالعه کنید و از مشاور املاک بخواهید نسخه‌ای از مبایعه‌نامه را در اختیار شما قرار دهد.
4. تعهدات و خسارت: برای هر تعهد خریدار، ضمانت اجرا و خسارت قراردادی تعیین کنید.
5. امضا تنها با بیعانه: با دریافت تنها بیعانه مبایعه‌نامه را امضا نکنید.
6. حضور شهود: شهود باید در جلسه عقد قرارداد حضور داشته و آن را امضا کنند.
7. مواعد پرداخت: تاریخ‌های دقیق برای پرداخت اقساط و انتقال سند را مشخص کنید و برای هر یک ضمانت اجرا قرار دهید.
8. تحویل ملک: تحویل ملک را به زمانی که حداقل ۸۰ درصد بها دریافت شده، موکول کنید.
9. مسئولیت مشاور املاک: از مشاور املاک بخواهید که مسئولیت بررسی صحت مبایعه‌نامه را به عهده بگیرد.
10. بررسی وکالت‌نامه: در صورت استفاده از وکالت، اصالت وکالت‌نامه را بررسی و نسخه‌ای از آن را دریافت کنید.
✔️ بخش چهارم – نکات مهم مبایعه نامه
در زمان نوشتن مبایعه‌نامه، به موارد زیر توجه ویژه داشته باشید:
1. خیار تخلف از شرط: اگر فسخ بر اساس شرط تاخیر پرداخت ذکر شده باشد، با تحقق شرط می‌توانید فسخ کنید.
2. وجه التزام: در صورت تاخیر، علاوه بر ثمن، خسارت قراردادی را نیز مطالبه کنید، با توجه به محدودیت‌های قانونی.
3. مدارک ورثه: برای ملک ورثه‌ای، گواهی انحصار وراثت، گواهی مالیات بر ارث، قیم‌نامه و حضور ورثه یا وکیل الزامی است.
4. نسخه‌های مبایعه‌نامه: مبایعه‌نامه باید در سه نسخه یکسان نوشته شده و هر سه نسخه باید به امضا و اثر انگشت طرفین و مشاور املاک برسد.
5. خط خوردگی‌ها: اگر مبایعه‌نامه دست‌نویس دارای خط خوردگی است، علت آن باید در بخش توضیحات ذکر شود. همچنین، اگر بخشی از فرم حذف شود، باید به آن اشاره نمود.
6. دریافت نسخه: پس از امضای قرارداد، یکی از نسخه‌های مبایعه‌نامه را دریافت کنید.
7. مغایرت ها: از نگارش بین خطوط چاپی دست‌نویس خودداری کنید و بررسی کنید که نسخه دست‌نویس با نسخه تایپ شده مغایرتی نداشته باشد.
8. رسید برای مدارک: بابت تمام مدارک اعم از چک‌های بانکی و سند ملک که نزد بنگاه املاک به امانت سپرده می‌شود، از مشاور املاک رسید دریافت کنید.
9. فسخ قرارداد: اگر خریدار هیچ مبلغی از ثمن را نپرداخته و قرار بر پرداخت یک‌جا است، می‌توانید قرارداد را فسخ کنید.
10. تاخیر در پرداخت: اگر مبلغی پرداخت شده یا چک داده شده، فقط برای دریافت ثمن اقدام کنید و حق فسخ نخواهید داشت.
